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2025年12月14日
不動産会社によって査定額が違う理由
同じ物件でも評価が分かれるのはなぜか
不動産査定を複数社に依頼すると「同じ物件なのに、なぜこんなに金額が違うのか」と疑問に感じる方は多いと思います。
これは決して珍しいことではなく、不動産査定の性質上、自然に起こる現象です。
本記事では、不動産会社の立場から、査定額に差が出る理由を、できるだけ実務寄りに解説します。
査定額は「正解が一つ」ではありません
まず前提として、不動産査定額は鑑定評価のような絶対的な価格ではありません。
「この条件であれば、一定期間内に成約する可能性が高い」という見立てであり、そこには会社ごとの、あるいは担当者ごとの考え方が反映されます。
そのため、査定額に差が出ること自体は異常ではありません。
査定額が変わる主な理由
販売方針の違い
会社によって、想定しているシナリオが異なります。
●早期成約を重視する
●時間をかけて価格を狙う
●早期成約を重視する
●時間をかけて価格を狙う
どちらを重視するかで、スタート価格の考え方は大きく変わります。
エリア理解の深さ
たとえば同じ松本市内であっても
●生活利便性
●周辺環境
●購入検討層
はエリアごとに異なります。
●生活利便性
●周辺環境
●購入検討層
はエリアごとに異なります。
当社では、松本市・塩尻市を営業範囲としておりますが、全域を対象にしているのではなく、日常的に取引していないエリアについては
●価格の読み違いが起きやすい
●販売戦略を誤る可能性がある
●販売戦略を誤る可能性がある
と判断した場合、かえって売主様にご迷惑をかけてしまいかねないため、お断りすることもあります。
実際にそのエリアで継続的に取引しているかどうかは、査定精度に影響します。
成約事例の使い方
査定では成約事例を参照しますが
●どの事例を採用するか
●条件差をどう補正するか
は担当者の判断に委ねられます。
●どの事例を採用するか
●条件差をどう補正するか
は担当者の判断に委ねられます。
エリアによっては、
●直近の成約事例が少ない
●そもそも事例が存在しない
●直近の成約事例が少ない
●そもそも事例が存在しない
というケースもあり、その場合は価格が読みづらくなります。
同じ数字を用いても、読み解き方によって結論が変わるのが不動産査定です。
担当者の経験値
会社規模よりも、担当者個人の経験が査定精度に影響するケースは少なくありません。
●売却をまとめた経験
●価格調整の現場感
●問い合わせの温度感
●売却をまとめた経験
●価格調整の現場感
●問い合わせの温度感
こうした積み重ねが、価格設定に表れます。
契約を前提にした査定かどうか
注意が必要なのは、物件数の確保を優先した査定です。
相場より高い数字を提示すれば、一時的に魅力的に見えるかもしれません。
しかし
●問い合わせが入らない
●値下げを前提に販売が始まる
●問い合わせが入らない
●値下げを前提に販売が始まる
といった結果になれば、売主様にとっては遠回りになります。
査定額を見るときの判断軸
金額そのものよりも、次の点を確認することをおすすめします。
●なぜこの価格になるのか説明できているか
●成約までの想定期間が現実的か
●マイナス要素も含めて話しているか
●成約までの想定期間が現実的か
●マイナス要素も含めて話しているか
これらが揃っていれば、その査定は一定の信頼性があります。
「一番高い会社」を選ばないという判断
査定は、高い会社を選ぶための作業ではありません。
複数社の意見を並べることで、
●相場の幅が見える
●考え方の違いが分かる
●売却方針を整理できる
という意味があります。
●相場の幅が見える
●考え方の違いが分かる
●売却方針を整理できる
という意味があります。
なお、査定を依頼する際に「対応エリア外を理由に断られるのはなぜか」
と疑問に感じる方も少なくありません。
と疑問に感じる方も少なくありません。
これについては、よくある質問として
次回のブログで整理します。
次回のブログで整理します。
まとめ
不動産会社によって査定額が違うのは
●販売方針
●エリア理解
●事例分析
●担当者の経験
●販売方針
●エリア理解
●事例分析
●担当者の経験
といった要素が複合的に影響するためです。
納得できる説明があるかどうか。それが、査定額を見るうえで最も重要なポイントです。